Az ingatlanvásárlások nagy része napjainkban banki kölcsönszerződéssel vegyesen jön létre. Ennek következtében egyrészt az ügyvéd által szerkesztett szerződésekbe épülnek be a bank által támasztott követelményeket tükröző és az egyes bankok által adott esetben eltérő rendelkezések, másrészt az adásvételi szerződés megkötésének eljárási folyamatát módosítják a három szereplő igényeinek megfelelően.
Az ügyletet banki egyeztetéssel érdemes elindítani. Ennek során a kiválasztott bank fiókjában tájékoztatást kaphatunk a hitelfelvétel menetéről, a szerződéssel szemben támasztott követelményekről. Az előzetes hitelbírálatot, valamint az Eladóval történő megegyezést követően sor kerülhet az adásvételi szerződés megkötésére.
A szerződésbe kerülő speciális rendelkezések
Az adásvételi szerződés tartalmával kapcsolatban szinte valamennyi banknak külön előírásai vannak (ezeket a bankoktól érdemes beszerezni). Ezek közül néhány tipikus előírást említek példálózó jelleggel:
A vételár megfizetésének ütemezése, módja és határideje tekintetében rögzíteni szükséges a következőket:
- Az önrész és a hitelrész mértékét, az önrész megfizetésének módját (esetlegesen előlegként, foglalóként vagy vételárrészként történő teljesítését);
- Azt, hogy a vételár kölcsönből finanszírozott része átutalással kerül kiegyenlítésre az adásvételi szerződésben megjelölt bankszámlaszámokra;
- A vételár teljesítésének legkésőbbi időpontja esetén az a szerződés módosítása nélkül is meghosszabbodik. (Amennyiben a vevő által a vételár teljesítéséhez igényelt kölcsön banki hitelbírálata addig nem fejeződik be.) A vételárrész ezen okból történő késedelmes kifizetése esetén a vevővel szemben kamat, kötbér vagy bármely egyéb igényt nem támasztanak; vagy
- Amennyiben a fizetési határidő már letelt, szükséges az eladó magánokirati nyilatkozatát benyújtani a határidő megfelelő meghosszabbítására vonatkozóan. Ha kamat, vagy kötbér kikötésre került, annak a megfizetését igazolni kell;
- Amennyiben a banki hitelbírálat eredményeként a vevő részére az általa igényeltnél kevesebb kölcsönösszeg nyújtható, a vevő kötelezettségvállalása arra, hogy fizetőképessége esetén a még hiányzó vételár részletét a kölcsönből teljesítendő vételárrész átutalását megelőzően önrészként teljesíti és a teljesítést a bank felé igazolja;
- Több eladó esetén meg kell határozni a kölcsönből fizetendő vételárrész eladók, illetve a haszonélvezeti eladók (amennyiben nem ellenérték nélkül mond le a haszonélvezeti jogáról) közötti megoszlását. Ez esetben szükséges az előbbi bekezdésben leírt számlák eladók szerinti megjelölése;
- Foglaló kikötése esetén annak rögzítése, hogy amennyiben a bankkölcsön nyújtása bármely okból meghiúsul, úgy az a vevő felelősségi körén kívül álló oknak minősül és ezen okból vevő a foglalót nem veszti el;
- Az ingatlan-nyilvántartási kérelem függőben tartása esetén az eladók a vételárrész kifizetését megelőzően a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges nyilatkozatot ügyvédi letétbe helyezik azzal, hogy a letétbehelyezés tényét a letétkezelő ügyvéd írásban igazolja;
- Hozzájárulás ahhoz, hogy a vevő részére kölcsönt nyújtó bank javára a kölcsönszerződés szerinti tőke és járuléka erejéig jelzálogjog/önálló jelzálogjog, s ennek garanciájaként elidegenítési és terhelési tilalom kerüljön bejegyzésre az ingatlanra;
- A bankkölcsön folyósítását követően egyik fél sem jogosult a szerződéstől önállóan elállni vagy a szerződést bármilyen módon megszüntetni, a szerződést felbontani;
Mit nem tartalmazhat az adásvételi szerződés?
Az adásvételi szerződés nem tartalmazhat az ingatlanra vonatkozó semmilyen terhet. (kivéve haszonélvezeti jog, telki szolgalmi jog, elővásárlási jog, bankkölcsönből kiegyenlíteni kívánt teher) Nem tartalmazhat továbbá semmilyen felfüggesztő, vagy bontó feltételt a szerződés érvényességét vagy hatályát illetően. Az adásvételi szerződés érvényessége nem függhet harmadik személy jóváhagyásától. (kivéve a kiskorú szerződő fél nevében a törvényes képviselő által tett kötelezettségvállaló nyilatkozathoz szükséges gyámhatósági hozzájárulást).
Az ügylet menete a szerződéskötést követően
A vevő (jogi képviselő) az aláírt adásvételi szerződést, valamint a tulajdonjog bejegyzés (függőben tartás/tulajdonjog fenntartás) iránti kérelmet benyújtja a földhivatalhoz. A vevő a földhivatal által széljegyzett (iktatott) példánnyal kérheti a hitelbírálat megindítását, amely a bank előírásai szerint zajlik. Az ügyvéd az utolsó vételárrész (banki kölcsön) kifizetésével egyidejűleg adja ki a korábban nála letétbe helyezett bejegyzési engedélyt. A bejegyzési engedélyt a vevő (jogi képviselője) haladéktalanul benyújt a földhivatalba. Ezt követően a földhivatal a vevőre átjegyzi az ingatlan tulajdonjogát.
Birtokba lépés a teljesítést megelőzően
A felek megállapodása alapján természetesen a vevő már a tulajdonjog bejegyzését megelőzően is birtokba kerülhet. Ebben az esetben a birtokátruházást rendezni kell (pl. szívességi használat vagy lakásbérlet jogcímen). Gondoskodni kell továbbá a felek jogainak, kötelezettségeinek pontos meghatározásáról, az adásvételi szerződés esetleges meghiúsulásakor szükséges felek közti elszámolásról.