Az ingatlan adásvételi szerződés megkötése során az eladói oldalon biztosítandó érdekek többek között az ingatlan tulajdonjogának az ügylet sikerességétől függő átengedése, a vételár megfelelő időben történő teljesítése, míg vevői oldalon az ingatlan lefoglalása, tehermentes szerzése és a birtok megfelelő időpontban történő átengedésének igénye merül fel a leggyakrabban.
Függőben tartás, tulajdonjog fenntartás
Amennyiben a vételár teljesítésére a felek megállapodása alapján több részletben kerül sor, az ingatlan tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges bejegyzési engedélyt az eladó nem a szerződésben adja meg, hanem külön okiratban szövegezve letétbe helyezi az okiratszerkesztő ügyvédnél azzal a letéti utasítással, hogy azt a jogi képviselő az utolsó vételárrészlet teljesítésének igazolását követően jogosult, illetve köteles kiadni a letétből és benyújtani az ingatlanügyi hatósághoz. A bejegyzési engedély letétbe helyezése tehát biztosítja egyrészt azt, hogy az eladó tulajdonjoga csak a teljes vételár kifizetésével kerül átengedésre, másrészről a vevő számára is biztosítékot jelent a tulajdonjog bejegyzésére.
Az ingatlan tulajdonjog átvezetése a fenti vételárfizetéshez igazodóan történhet az ingatlan-nyilvántartási eljárás függőben tartásával vagy tulajdonjog fenntartással történő vétel bejegyzésével.
A tulajdonjog bejegyzési kérelem függőben tartása során a felek kérelmére a földhivatal a bejegyzett jogosult által a tulajdonjog-bejegyzési engedély megadására meghatározott, legfeljebb az okirat ingatlanügyi hatósági benyújtásától számított 6 hónapos határidő elteltéig függőben tartja az eljárást. Természetesen az ingatlan-nyilvántartási rangsor miatt az elintézéséig más bejegyzés sem kerülhet elintézésre. A letétbe helyezett tulajdonjog bejegyzési engedély benyújtásával kerül a végén átvezetésre a tulajdonjog változás.
A tulajdonjog fenntartással történő eladás esetén a tulajdoni lapon teherként bejegyzésre kerül a vevők javára a tulajdonjog fenntartással történő eladás ténye, ami mintegy elidegenítési és terhelési tilalom funkcióval bírva biztosítja a vevő által megszerezni kívánt ingatlant hosszú távon. Akkor célszerű alkalmazni, ha hosszabb idő alatt (évek) zajlik le az adásvétel, mivel egyébként dupla költsége miatt hátrányosabb helyzetet teremt a vevőnek a függőben tartáshoz képest, ráadásul a függőben tartás esetén a tulajdoni lap az ügylet meghiúsulása esetén is „tiszta” marad.
Foglaló vagy előleg?
A másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik. A foglaló jogi jellege alapján ha a szerződést teljesítik, a tartozás a foglaló összegével csökken. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.
Minden olyan átadott összeg, ami a fenti kritériumnak nem felel meg csak vételár előlegnek tekinthető, ami a vételárba természetesen beszámít, viszont a szerződés meghiúsulása esetén visszajár, tehát ilyen szempontból biztosítékként nem funkcionál.
A kötbér
A fél a szerződésben pénz fizetésére kötelezheti magát arra az esetre, ha olyan okból, amelyért felelős, megszegi a szerződést. Ez szólhat például a birtokbaadás, az ingatlan tehermentesítésének vagy a vételárrész megfizetésének elmaradására. Mentesül a kötbérfizetési kötelezettség alól, ha szerződésszegését kimenti. A kötbér írásban köthető ki és attól függetlenül érvényesíthető, hogy a kötelezett szerződésszegéséből kár származott-e.
A foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít, viszont a kötbér és a kártérítés összege a foglaló összegével csökken.